1萬元養房 月收入翻6倍

SMART 智富2009-02-27

目前台北住宅租金年投報率約在6%〜8%左右，中南部因為房價便宜，租金收益尚可維持在10%以上。但柯惇貿因應景氣變化，在計算投報率時，已把租金收入下調1成。

＊如果你想學，可以這樣做：

Step1 開發案件，算出投報率柯惇貿的社群每一個成員都可以開發案件，他會提供自己開發案件的檢核表供成員參考，負責開發案件的人必須初步探訪價格，算出預估投資報酬率，如果投資報酬率高於8％，且經過柯惇貿檢查沒有其他疑慮後，開發案件者就可把相關訊息登錄在社群網站上，號召其他成員參與

• 1.篩選案件：查看案件是否位在學校附近或是交通便利的地方 掌握附近租金行情最低是多少？最高是多少？有什麼配備？ 注意貸款成數，最保守可向銀行申貸到房價的幾成？ 綜合評估後，年報酬率要高於8%
• 2.估算取得成本：探訪案件周遭鄰居，取得過去成交歷史紀錄，順帶了解附近住戶品質向仲介公司詢價，可先扮成買方，向不同仲介公司探詢案件附近交易行情；接著，再由其他夥伴扮成賣方，同樣問題再問一次，通常仲介公司會壓低賣方預期，探訪到的價格會較低 查詢附近的法拍屋行情 綜合這些數字，與預估的投報率搭配，模擬出案件的出價區間
• 3.預估租金收入：循出價模式，透過拜訪鄰居、仲介，找出附近的租金行情 目前景氣不佳，租金收入預估最好按原估行情再往下壓低10%
• 小提醒_中南部學區投資率高
  決定是否要投資，取決於投報率高低。柯惇貿認為1年投報率至少要10%以上才值得進場，由於台北房地產取得成本高，不易達到8%投報率，中南部學區反而比較值得進場。

Step2 社群成員投資，討論利潤分配受理登記：每個案件投資金額不同，少則10萬元，多則上百萬都有。在這社群，開放出資的金額為每單位1萬元，以先來後到順序登記 討論利潤分配：案件登記截止後，全部參與者開會討論利潤分配，包括案件開發者、管理者、甚至銀行貸款者都可分配利潤。就目前柯惇貿累積的10個案件分析，開發者通常可拿「單月淨收入」的10%～20%，管理者則得「該月營收」的10%～20% 徵求管理者：每個案件都會有個管理者，工作內容包括從裝潢整修的發包、監工，到家具採購、現場帶看，再到後續的租金確認，全都由管理者分擔
Step3 裝潢整修在裝潢整修案件的期間，管理者一般都要確認改裝前是否有取得合法建照；預估工期會多長？而且每天最好是要監工
Step4 出租管理 屋子一定要保持乾淨清爽，才能提高出租率，尤其在整修過後，更要確保菸蒂紙屑全都清乾淨。出租的房客要慎選，其中工作是否穩定是第一要件，女性又比男性穩定性高 在房客繳交租金後，一定要確認是否收到。 設計讓房客準時繳交房租的誘因（如給予折扣，可以和便利商店合作，由超商代收房租，提高方便性）。

• 小提醒_如何提高出租率？
  房客第一眼的感覺很重要，保持乾淨清爽是基本條件；2.如果出租對象以單身上班族為主，建議提供電磁爐、電視等設備，增加出租率；3.租不出去的房子未來賣相也不佳，因此適度調降租金、提高出租率，是維持房價的必要手段。