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購屋五大疑問全解答

2009/03/25 【文/趙曉慧】
Q1房價何時落底?

被問到「房價何時落底?」美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民直呼:「這很難回答。」不過,他認為還是有三大觀察指標。

第一項觀察指標,是築執照數量與使用執照數量的「黃金交叉」。建築執照是先行指標,代表建商的推案量及信心度;建案快完工交屋前要申請使用執照,這是落後指標,代表餘屋量的消化狀況。
從歷史經驗來看,使用執照量往下跌、建築執照往上增加,兩者交叉在一起就是「黃金交叉」,代表房地產景氣復甦,供需關係達到平衡。
第二項觀察指標是「經濟成長率」,今年台灣已經出現負成長的預估,除非由負轉正,才有可能。
第三項觀察指標是「銀行逾放比」,代表法拍屋、銀拍屋的釋出量。

Q2今年該不該買房子?哪裡有便宜可撿?

「今年該不該買房子?」是購屋人討論最熱烈的話題,之所以會猶豫,主要是認為房價還有下降空間,屋主、建商或許願意調降房價,甚至抱持著「等待賣方斷頭」心態,想要撿便宜,所以現在不急著買,至少等到年底再說也不遲。

至於購屋人十分關心的「哪裡有便宜或斷頭屋可撿?」胡佩蘭說,至少要先研判屋主及建商的財務狀況,出價試探。至於斷頭屋,一般購屋民眾對這類消息來源的管道很少,可遇不可求。不過,若真想耕耘這個領域,可以多結識「房仲」、「銀行行員」、「法拍屋業者」這三類人,增加消息來源。

Q3哪裡是「逢低買進」的潛力區段?

住商不動產企畫研究室主任徐佳馨表示,可以鎖定捷運線正在動工或是即將動工的區段,等到捷運完工之後,可以坐享增值的價差。這些區段多集中在台北縣,三重市的「菜寮」靠近市政府;蘆洲市可以選擇重陽重劃區、南港仔重劃區等;新莊市可買在新莊副都心、中正路一帶;樹林市則推薦樹林火車站商圈。

海悅廣告執行副總經理曾俊盛,則是推薦台北縣林口鄉。他認為,林口位於台北市與桃園航空城之間,有機場捷運線通過,整體規畫與公共設施比較新穎,目前每坪房價約十四萬至十五萬元,屬於低檔,還低過淡水,算是離台北市最近但房價在台北縣最便宜的區段,可以逢低買進。

Q4議價幾折是合理?

逢達不動產開發總經理黃明達認為,預售屋、新成屋、中古屋的議價折數都不一樣。現在預售屋可以折扣到七.五折至八折,但市中心的房子因地段較好,所以折數有限;而新成屋大約是預售價格的八折;至於中古屋,需要按照區域的成交行情來議價,會比較務實。

一位不願透露姓名的房仲建議,若是想買中古屋,購屋人可以調閱房屋最近一次的登記日期,若是屋主購屋的時間點是○三年之前,表示已賺飽這一波房價上漲的甜頭,價格可能比較願意讓步,購屋人就可以爭取到更多的折扣空間。

Q5貸款成數不夠怎麼辦?

目前銀行普遍緊縮銀根,「貸款成數不夠」,是很多購屋人普遍的困擾,若想增加額度,漢唐地政士事務所代書柯玉秋建議四大方法,不過她強調,「買房子終究要量力而為,不要勉強。」

首先,買房子之前,第一件事情就是要先確定貸款成數足夠,同時在合約上加註一條:「若貸款成數不足八成,可以解除合約」的內容。
其次是「多證明自己的財力」,包括向銀行出具撥薪存摺、扣繳憑單等,若有租金收入、買賣股票或基金,也都可以當作自己的財力證明。
第三是「拿舊房子申請貸款」,這類通常用於換屋。
第四是「增加保證人」,但必須要二親等或配偶,同時要有固定收入或擁有不動產;另一方面,也可以拿父母的房子去增貸,這些都是可以搭配彈性運用的方法

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